Рынок недвижимости – особая сфера привлечения финансовых ресурсов

Рубрика: Аграрная наука: проблемы и перспективы

В.И. Андреев

Саратовский ГАУ им. Н. И. Вавилова, г. Саратов

Проблема создания эффективной системы управления отношениями в сфере недвижимого имущества и их регулирования в России назрела давно. Сложность этого процесса обусловлена наличием специальной нормативно-правовой документации, которая по ряду причин требует совершенствования и должна взаимодействовать с существующим законодательством.

Рынок недвижимости в силу представленного разнообразия объектов недвижимости и по целому ряду параметров в значительной степени отличается от большинства других рынков, которые можно условно назвать «рынками стандартизированных товаров», что требует от всех участников рынка недвижимости (продавцов, покупателей, профессиональных участников и государства) индивидуального и обоснованного подхода к тому или иному этапу работы.

Вышеотмеченное определяется главными особенностями недвижимого имущества: способностью удовлетворять материальные потребности в том или ином объекте недвижимости; наличием товарных качеств объектов недвижимости; источником получения дохода. При этом существуют специфические особенности недвижимости:

· уникальность каждого объекта недвижимости;

· высокая капиталоемкость;

· недвижимость выступает как товар на любой стадии жизненного цикла;

· неодинаковые товарные свойства;

· прочная физическая и юридическая связь с землей;

· инвестиционное содержание;

· низкая ликвидность;

Названные особенности дают возможность охарактеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. При этом современная российская экономика неотделима от функционирования рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости, а также систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью: купле-продаже, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т. д. Как правило, развитие рынка предполагает концентрацию и движение большого объема капитала, что требует в отношении его грамотной и эффективной политики. Российский рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием отдельных его сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.

В экономике страны недвижимое имущество выступает как важный экономический ресурс, создавая тем самым множественность мотивов инвестирования или иного эффективного ее использовании. В настоящее время рынок недвижимости России один из самых привлекательных как для российских, так и для иностранных инвесторов, однако в то же время в силу его непредсказуемости существуют некоторые риски, которые служат пока сдерживающими факторами развития. При этом иностранные инвесторы ориентируются, прежде всего, на инвестиционный климат России, который определяется независимыми экспертами и служит для указания на эффективность вложений. Изменчивость на рынке недвижимости – явление закономерное в силу существующих экономических, социальных, административных, экологических и других факторов.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

· в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

· сохранность вложенных денежных средств и от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

· возможность получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект.

Однако ликвидность недвижимости низкая, интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации может быть неточен, что создает предпосылки дальнейшего его совершенствования.

На рынке недвижимости Саратовская область считается одной из активных и потенциально развивающихся. Однако инвестиции в недвижимость пока недостаточны. Адаптивность субъектов к рынку в последние годы существенно повысилась. Рынок недвижимости региона представлен следующими сегментами: земельный рынок; рынок торговых помещений; рынок офисных помещений; рынок жилой недвижимости.

Считается, что рынок земли в целом как в России, так и в регионе еще недостаточно развит, за исключением городских и пригородных земель. Хотя мировая практика показывает, что именно данный рынок определяет уровень развития других. Значительный интерес, проявленный инвесторами и потенциальными покупателями к загородной недвижимости (коттеджное строительство) в начале 2006 г. спровоцировал значительный рост предложений участков в этих районах. Земельные участки, расположенные в черте города Саратова, предложены на рынке также достаточно широко. Как правило, к продаже предлагаются земельные участки, расположенные в частном секторе, под строительство жилого дома, в среднем имеющие площадь 6–10 соток. Разброс цен на такие земельные участки весьма значительный – от 60 до 15000 руб. за 1 м2. Рынок реагирует на нарастающий спрос, предлагая к продаже участки в наиболее привлекательных местах, разнообразных по площади и характеристикам, но по настоящему привлекательных участков не так уж и много. В данном случае не надо забывать, что именно этот сегмент рынка недвижимости отличается ограниченным предложением. Рынок земли сельскохозяйственного назначения характеризуется отсутствием спроса. Заметим, что в основном спрос определяется уровнем доходности, получаемой от использования того или иного объекта недвижимости.

По некоторым оценкам, формирование торговой недвижимости наиболее широко началось только в последние 2–3 года, когда появился устойчивый спрос со стороны федеральных торговых операторов, вызвавший рост предложения и давший толчок развитию торговой недвижимости города в целом.

В настоящее время общее предложение торговых помещений в Саратове составляет около 400 тыс. м2, что в перерасчете на душу населения – 0,46 м2 на человека (в Самаре 0,96 м2) говорит о низком уровне обеспеченности торговыми площадями. При этом новых зданий, которые полностью отвечают современным требованиям к объектам коммерческой недвижимости, очень мало. Из-за отсутствия нового строительства рынок коммерческой недвижимости складывается в основном из реконструированного очень старого фонда.

За последние несколько лет в регионе начала изменяться структура рынка коммерческих площадей. И основной тенденцией развития этого сегмента рынка было укрупнение торговых форматов. Однако фирмы-девелоперы не торопятся заниматься масштабными проектами. Спрос и предложение торговой недвижимости качественно не совпадают. Рынок купли-продажи торговых площадей Саратова фактически является только вторичным, так как новое строительство ведется в основном в жилом секторе.

Развитию рынка недвижимости в значительной степени способствует система ипотечного кредитования как наиболее распространенный и эффективный метод привлечения финансовых ресурсов. В последние 2–3 года Россия переживает бум развития ипотечного кредитования, и потенциал рынка огромен. Если в 2001 г. в России выдано ипотечных кредитов на 56 млн долл., то в 2002 г. – уже на 260 млн долл. В 2003 г. суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн долл. По итогам работы в 2004 г. объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами (банками и фондами) достиг рубежа в 1 млрд долл. В 2005 г. на покупку жилья было выдано 2,6 млрд долл.; на 1 января 2006 г. объем задолженности физических лиц по кредитам на покупку недвижимости составил 4,2 млрд долл. К 2010 г. сумма ипотечных кредитов может составить около 15 млрд долл. При этом, по данным аналитиков, потенциальный спрос на ипотечные продукты в России составляет порядка 50 млрд долл. Банки пришли к выводу, что ипотека, несмотря на сравнительно невысокий доход, «не обманет и не подведет»: если в потребительском кредитовании уровень невозвратов достигает в среднем 2–4 % (а по мнению экспертов уверенно приближается к 10 %), то в ипотечных портфелях аналогичный показатель не превышает 0,5–1 %. «Сегодня в банках оседают нефтедоллары, вкладывать их, в общем-то, некуда, поэтому выдача ипотечных кредитов – один из надежных финансовых механизмов», – отметил президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев. На сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. Как отмечают банкиры, ипотеке есть куда расти: пока, по данным ЦБ РФ, доля долгосрочных займов на приобретение жилья в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2 %. Эксперты не сомневаются в том, что постепенно ипотека будет отвоевывать для себя все большую долю – хотя бы потому, что долгосрочные займы на приобретение жилья являются, по словам экспертов, наименее рискованными.

Однако основными проблемами на пути развития рынка ипотечного кредитования в России по-прежнему остаются: недостаток предложения жилья (как на вторичном, так и на первичном рынке), низкий уровень доходов населения, высокие темпы инфляции, высокие темпы роста цен на недвижимость и несовершенство законодательной базы.

В целом сегодня в России строится 0, 25 м2 на человека в год, в то время как в странах с развитой экономикой этот показатель составляет не менее 1 м2 на человека. При этом средняя обеспеченность жильем в России крайне низкая: 19,7 м2 общей площади на человека. В Норвегии он достигает 74 м2, в Швеции – 52 м2, во Франции – 43 м2, в Чехии – 28 м2, в Украине – 26 м2. По различным оценкам, приобрести жилье без ипотечного кредита могут не более 2 % населения, с помощью ипотечного кредита – не более 4–7 %.

Положительные тенденции наметились и в земельно-ипотечном кредитовании. Значительное влияние оказала реализация приоритетного национального проекта «Развитие АПК». За то малое время сельхозтоваропроизводителям предоставлено более 72 тыс. кредитов на сумму свыше 32 млрд руб. Наибольшее их количество выдано владельцам крестьянских подворий – 65 тыс. на сумму 9 млрд руб. По некоторым оценкам, ежегодная потребность сельского хозяйства в капитальных вложениях оценивается на уровне 300–350 млрд руб. Ситуация в аграрном секторе предполагает высокую активность в земельно-ипотечном кредитовании и становится в большей степени объективной необходимостью. Современное законодательство представляет широкие возможности для использования земли в качестве надежного средства обеспечения кредита. Для банков же данный процесс пока новый, перспективный, не освоенный и с позиции выгодности не определенный.

Вместе с тем сегодняшняя скорость реализации намеченных преобразований в социальной и экономической сферах не обеспечивает поддержание устойчивых темпов развития рынка недвижимости. Изменения структурно-функциональной специализации экономики недвижимости и инфраструктуры будут основываться на следующем принципе: развитие и совершенствование инфраструктуры, содействие развитию среднего и малого бизнеса в области производства товаров народного потребления.

Похожие статьи:

Комментарии закрыты

Рынок недвижимости – особая сфера привлечения финансовых ресурсов

Поиск

Рубрики